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新开酒店如何选址

时间：2021-09-01 14:37:57

新开酒店如何选址

来源 I 贾二狗的酒店故事侵删

有个想开一家百间左右的酒店的投资人咨询如何选址，即使当下互联网覆盖下的大市场环境下，酒店选址虽不作为盈利的决定性因素存在，但是一个好位置依然有着重要性，可规避后期因位置影响酒店整体评价。

基于这个目的，酒店应如何选址呢，需四原则和五项评估：

四原则

可见：物业基础展示性，一楼大堂的面积，支撑起产品调性，很容易让客人找到。

可达：人员及车辆能容易到达，尽可能不要有隔离带调头抵达的选址。

可用：物业满足酒店条件，水压、电压、排烟、物业消防、电量能否达到。

可得：符合当地政策，商业性质，消防证办理当地情况了解，房产证面积，地址是否匹配，有无其他纠纷。

五项评估

一，酒店市场性评估

首先要确定想开酒店类型，自有资金情况，开在哪个地区，基于此再从区域特征、商业成熟度、交通便利度、市政规划4个角度展开剖析。

如以下这个案例，这个选址特征是商业氛围浓厚，成熟度高，商业区密度高于其他区域6.6倍。

交通线路的覆盖是客源的重要因素，例如：附近有无地铁站，高铁站及公交站是否能方便到达城市各地点，有无停车位，开车是否方便，是否需要掉头才能抵达酒店。

市政规划也是需要考虑的一点，周围有无规划的大型商超，写字楼群，创业园区，未来新城的规划等信息用作参考。

不要用酒店品牌或酒店产品能力去挑战商圈属性。

太多历史经验告诉我们，凡是违背客观存在的努力，其结果必然是失败。

酒店商圈内客源多少、客源角色、客源生活工作节奏等都是客观存在的问题，也就是我们无法违背改变的。

例如；酒店开于偏远地方靠近高速、省道，周围没有写字楼也没商业区。再如开在老城区集中的住宅区，周围都是老小区，客源老龄化严重，即使有客源价格也上不来，开在这里想赚钱只能靠意念了。

二，酒店物业整体评估

市场商圈评估后，进行物业的评估。酒店对物业的要求相对其他行业还是比较高的。

物业的租金投资测算在合理范围内，一级商圈里的一级物业是不易赚钱的。物业的租期，一般要求10年-15年的合理时间内，酒店属于重资产长期回报类行业，回本周期长，物业租期短相当于白忙活一场。

其次，物业性质是否商业，产权是否清晰，建筑结构是否要加固，利于改造，暗房占比量是否高等其他因素。

如中高档酒店，从物业整体外观展示性，独栋新物业，落地窗大堂，独立停车场无疑这类物业是非常抢手的，也符合酒店高档的定位。

当拿不准选物业标准时，可根据自身酒店定位，去看看其他同类已开业酒店的物业情况，以此作为参照标准。

三，位置区域评估

位置区域评估过程中，我们可利用百度地图里的热点地图进行查看人流活动范围。以下图深圳福田区为例：

红色区域是人流集中地，多集中在商业区及写字楼，此区域人流活动密集，然后根据红色商业区内的商品价格、周边社区房价、周边餐饮单价、周边酒店价格及销量判断区域内消费实力和消费频次。

另还需结合该区域内，周末与非周末时段热点地图，白天与晚上的热点地图，鉴于此综合判断该区域内人流变动，如观察后，晚上红色热点区域内仍存在大量酒店，那说明该区域属于商务区，相对该酒店生意是很好的。

四，竞争对手评估

了解竞争对手，是酒店选址和经营不必可少的一项重要工作，拿到竞争对手经营数据，很容易就能测算出具体的投资测算。

寻找竞争对手，可从OTA主流网站寻找，可从竞争对手的产品、售价、房型、设计经营理念多方位去详细对标。

如果竞争对手，产品和服务及各方面条件都很好，就是生意不好，也给咱敲响警钟，我们的目标客户群体是否定位准确，该地段能否支撑运营成本。

五，产品定位评估

前面准备工作就绪，产品的定位，是加盟还是自创品牌，产品风格中式、简约日式还是欧式，依据区域内的消费群体档次，客源结构，竞争对手，常住人口，客户年龄段，画像这些多角度去定位。

可从城市及商圈内的其他酒店差评统计，依据此可统计出客人喜欢什么不喜欢什么产品，以此作为参考，进行产品调整差异化的定位。