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2022中国酒店资产的世纪大转移分析

时间：2022-03-09 11:10:11

2022中国酒店资产的世纪大转移分析

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历史在转弯的时候不会按喇叭，当下中国酒店业的变化有三大趋势：中国酒店品牌的潮起；酒店资产所有权的转移，住宿需求多元化带来的产品迭代。这三大潮流悄悄的将中国酒店业的发展方向正在经历转型。这意味着未来中国酒店业的发展将主要依据存量酒店资产的产出效率提高为主轴衍生出整个行业的生态环境演化。

受制于宏观调控的三道红线政策出台，依据高杠杆撬动豪华酒店投资的模式已经逐渐落幕，取而代之的是一场世纪的资产转移，之前房地产商投资驱动的中国酒店业增长正在成为历史，在可以预见的未来，超过10000亿的酒店资产所有权人将逐步的从房地产商手中转移到金融机构手中，这个转移过程可以是温和的，也可能是惨烈的，这种惨烈过程伴随的是一个时代的终结，也是酒店资产价格的重估。

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作为这个进程的参与者和见证者，许多往事都在眼前浮现：世无英雄，遂使竖子成名是我的第一印象，房地产商投资酒店的粗暴和简单不仅仅是认知的问题，其实也是一个缺乏敬畏之心的过程，无数人总认为未来总归是美好的，但是却不知道周期才是决定未来的关键要素。中国酒店资产投资是从政府投资，专项旅游机构投资，然后转向房地产商投资的转换过程，在这个过程中，房地产商用市场化手段完成了中国酒店业的物质基础构建，大致超过4万亿的酒店资产是在最近的20年完成的，这一点上看，中国的房地产商对于中国酒店业的贡献不应该被忘记。

另一方面我看到了国际酒店管理公司的成长和挣扎，做还是不做从来都是一个必答题，做可能业绩不好，不做可能活不下去，在KPI 的指挥棒下面，业务是第一位的，品德和专业判断成为了次要选项，在和业主博弈的过程中，管理公司成就了自己的繁荣，只是当下时代转弯的时候，整个风险需要得到清算，到底那一个应该为业绩负责成为一个罗生门的争辩。在逻辑上，国际酒店管理公司的中国化过程本身就是一个国际化和本土化命题的解集，这里面所折射出的东西耐人寻味。如果给一个评价的话，我认为是国际酒店管理集团塑造了中国的酒店业。在改革开发之前，中国就没有现代酒店业。

人是万物的尺度，也是经济的目的，在中国酒店业狂飙突进的过程中，一个个具体的人，也在用自己的消费支撑着这个进程的前行，中国酒店业为他们提供了尽可能的多的异地生活方式场景和服务，更重要的是让普通消费者打破身份等级的藩篱，享受到现代文明的成果和温情，这是一场事关十亿人的经济红利分享过程，也是改革开放伟大成就的一个组成部分。酒店业的存在使得旅行成为一种生活方式，也是一种文明的方式！

回首中国酒店业的发展进程，我们应该期待的其实不仅仅是中国酒店品牌的崛起，还应该是一种中国酒店自身特点驱动的发展模式，不同于美国的资本回报驱动，日本的客流驱动，欧洲的服务驱动+协会整合模式，中国酒店业应该用什么样的发展模式完成底层逻辑的验证才是中国酒店业的关键挑战。之前的高杠杆投资驱动，利益转移变现模式已近终结，是否应该重新回到起点：消费者需要什么样额酒店这个基本问题上来？

依据龙藏资本的研究统计，从中国资本市场开启酒店资产证券化融资以来的四年时间，大致有450亿元的酒店资产实现资产证券化，算上混合资产和品牌上市的酒店类上市公司的股权融资，大致中国酒店业的证券化率大致在4%的水平，（1200亿元），这和美国高达75%的资产证券化率水平完全不可同日而语。

大量商业银行其实是透过经营性物业抵押贷款实现酒店资产的抵押权持有，一旦出现贷款违约，商业银行将透过行使抵押权处置酒店资产，比如著名的重庆喜来登酒店就是因为原来业主破产带来的银行行使抵押权，通过公开拍卖完成酒店资产的处置，拍卖结果其实就是一次市场认可的资产价值重估过程。这是典型的被动资产处置案例。

我们知道：收购交易一般都是有杠杠的，也就是会向银行申请并购贷款，某种意义上来说，酒店资产的所有权转移需要并且应该获得金融机构的支持。在当下的房地产产业情况下，地产商所拥有的产业资本正在经历痛苦的去杠杆化，这也是房地产商开始陆续抛售酒店资产的基本动因，房地产商资产负债表中庞大的酒店资产价值额对应少得可怜的资产现金收益，使得将酒店资产移出房地产商的资产负债表成为一种提高自身流动性水平（信用水平的重要标志）的动机。

我们知道中国Reits 市场已经开始启动，但是酒店作为典型的不动产依然没有出现在政策清单上，我相信未来它会出现，并且一定会出现，这个政策走向已经非常明确，据此我们可以看到这场资产转移的未来目标，那就是透过金融证券投资配置酒店资产而不是直接投资酒店将成为未来投资酒店的重要模式。

大海退潮的时候，你才知道谁在裸泳，这场酒店资产的世纪大转移会重组中国酒店业的发展格局，乃至经济生态特点，其表现就是整个酒店资产价值的重估和调整，酒店资产的投资品属性将得到强化，空洞的概念和故事将被真实业绩所取代，酒店资产必须经受投资人的严格质询，也就是酒店投资将回归一个原点：这是可以关乎情怀和审美的生意，也必须是一门生意！

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