酒店业主与管理方合作痛点解析

来源：甘涌酒店研究院   侵删

在近日微博上有人问我：影响业主与酒店管理公司合作的因素有哪些？试想想，还真值得好好思考思考，也许对业主和酒店管理方都有一些启迪吧。

筹建期间，业主方的影响因素

1、未做可行性研究，导致酒店规划与设计与市场脱节。

酒店投资，不管是现在的有限服务的中端酒店，还是全服务的三星级以上的酒店，投资都不是小钱，少则千万，多则上亿，这么大一笔资金投入，一定要在项目开始建设，或者租赁物业前，对项目必须找专业酒店咨询顾问机构进行一次可行性研究，这个钱是值得去投入的，能为投资者提供相对精准的判断，避免投资失误，规避不良项目。

一般可行研究报告由以下几部分组成：

1）当地经济情况及人口流动等情况的分析研究

2）当地同业酒店、餐饮、康乐等市场情况分析研究

3）本案建设规划的研究

4）未来10年经营预测分析研究

等等内容

2、业主方资金不到位。

   兵马未动、粮草先行。投资一家酒店，资金是顺利建设的根本保障。

3、业主方建设期统筹管控不力，导致开业日期无限期拖延。

    投资建设一家酒店，从一块空地开始，就考验投资方整体开发管控能力，因为建设酒店涉及到规划设计、建筑设计、室内设计、园林景观设计、机电设计等等，特别机电还分若干小类，每一类专业都非常强，其中还牵涉到各个专业的施工方，真可谓错综复杂，这个过程中，只要有一方拖后腿，就会导致整个项目的工期延后。

    我曾在就职的酒店集团经历过旗下一家租赁型中端酒店筹备工作，资金充足，但就是因为施工方各自为政，谁也不鸟谁，加之现场统筹管控负责人第一次筹备酒店，专业度欠缺，原本6个月可以完工迎客，最后拖到18个月才筹备完成，老板天天骂娘，但由于统筹管控问题，也回天乏力。

4、不按照酒店管理方核心物资基本要求配置，影响后期运营。

    一般的连锁酒店，为了保障其品牌的基本品质，都会对新酒店在筹备期间的物资配置有一定的要求。

比如，万豪酒店集团，他们不但对物资有严格要求，甚至对设计方是否酒店管理方指定的机构都要严格约束。在深圳有一家万豪旗下的酒店，就是因为在没有与万豪签约前，已经选择了一家设计机构，并且还支付了上百万的设计费，后面由于万豪的进入，在万豪的严格要求下，不得不更换为万豪名录内的设计方。

再如，国内著名的中档连锁酒店维也纳酒店集团，他们有10项核心物质要求，这是他们内部说“天条”、“电网”，不可随意逾越，没有按照其要求配置的核心物质，有可能导致后面不能顺利开业。

筹建期间，酒店管理方的影响因素

1、工程力量薄弱，对业主方技术指导乏力。

纵观现在市场上林林总总的酒店管理公司，基本都有一个普遍的通病，工程力量薄弱，对自己旗下筹建的酒店起不到实实在在的指导，在新酒店建设方面，更没有工程建设标准可言，一切都在摸着石头过河。一天两天业主方不知道，但随着建设施工的深入，狐狸尾巴终会露出来的。由此慢慢衍生出业主的不满。

确实，作为业主方，我请你酒店管理公司的目的，就是希望能提供专业指导，如果连指导都谈不上，我花钱找你管理公司干什么？

在关于酒店建设标准、工程技术配置方面，值得目前哪些鱼目混杂的酒店管理公司好好反省了。

2、筹备总经理专业度欠缺。

    中国从经济型酒店到中端酒店，再到高端酒店，由于经济发展快，酒店的增长也非常迅猛，一家新的酒店管理集团从进入市场，不到三、五年，就可以有上千家酒店开业迎客，比如经济型酒店代表：如家、7天、汉庭等。中端酒店的代表：维也纳、全季、亚朵等。高端酒店更不再话下，国际品牌签约新项目签到手软，乐此不疲。

正是由于酒店业的发展迅猛，导致人才后继无力，拔苗助长的不计其数。

有的新酒店筹备，派去的总经理，才刚进入行业没有二、三年，更谈不上筹备经验了，试想想，这样的总经理派到项目上，作为业主方会怎么看待？可能心都凉了半载。

3、服务支持被动，业主不提要求，管理方就不闻不问，让业主方恼火。

后续服务问题，一直在困扰着业主方与管理方的关系，本来酒店业就是以服务见长的行业，而在新签项目的合作上，酒店管理方总是显得那么的被动，就像算盘子一样，不敲一下不会动，动了也不知所措。

经历了一家所谓的国际品牌酒店管理公司，从我们签约到现在过去了一年有余，我不找他们，他们从来不会主动来一个电话或者微信问一下，有什么需要帮助？没有，一直都没有。

运营期间，业主方的影响因素

1、不放权，导致驻场总经理畏手畏脚，不知所措。

随着中国酒店业的蓬勃发展，作为酒店业主方，也对酒店行业并不陌生，更何况偶尔公务、旅游出去也经常住酒店，多少对酒店基本情况有过一些了解，所以在酒店进入运营期后，一是业主代表的刁难，二是业主本身的不放权，导致以总经理为首的管理团队，不知所措，久了，也就听之任之似的消极怠工，当然，出现这种境况对业主和酒店管理方都不是好事。

既然请了专业酒店管理方，作为业主方，就应该充分尊重其管理的专业性，一起齐心协力把酒店经营抓好，实现收益最大化才是根本。

2、非专业人指导专业人，本末倒置。

上面讲的不放权相对还好，如果遇到非专业人来指导专业人，那就有点夸张，真的是：“秀才遇到兵，有理说不清”。弄得哭笑不得。

如果真到这个境况，还不如尽快分道扬镳，对双方都好。

运营期间，酒店管理方的影响因素

1、经营业绩不佳，且无任何动作，让业主看不到希望。

    关于经营业绩不佳的问题，其实在国内、外酒店集团都存在，特别中国不少“畸形”的高端酒店，为了达到某种目的而建造的高端酒店，由于位置欠佳，当地客源不足以支撑，导致亏损情况比比皆是。

     其实，我们也总是在强调，开酒店，除了位置、位置、还是位置，并不会因为你是专业酒店管理公司进入，生意就可以出奇的好，但有可能个别案例有这种情况，但概率极小。

    话虽这么说，但一家酒店的业绩好与坏，除去大环境因素外，总经理的营销能力强与弱也有很大的关系，不作为的总经理，如果得过且过，把原本有的客源都赶跑了，更不用谈开发新的客户，这种糟糕境况是业主和酒店管理方都不能容忍的。

2、收取管理费、预定费等费用过高。

    从上述第1点，因为业绩不佳的问题，进而就会衍生出管理费等费用的问题，原本酒店就不赚钱，每月还得按时上交管理费，对于业主来讲，是不可接受的。虽然现在是酒店管理公司在全权委托经营管理合同中都不承诺业主是否能赚钱，但将心比心，作为投资方，钱是我投，不赚钱还得倒贴给你管理公司管理费，也太说不过去了吧。

3、管理团队专业度欠缺，管理酒店一盘散沙。

是的，一说到专业度问题，无疑又要提到发展过快，人才接力不上的酒店业现状，我本身也是从最基层一步一步爬上来的酒店职业经理人，也认识更多的行业职业经理人，自己也评估过不少酒店总经理能力，大部分总经理，职业素养还是很棒的。但最大的缺陷在于不全面，可能总经理甲在营销方面很强，但管理方面却一塌糊涂，总经理乙在管理上很严谨，但性格内向，不会团队建设，让下面人员像一潭死水。总经理丙可是八面玲珑，但细化具体事务管理上，他永远不知所措，从何抓起。作为业主方，要在酒店管理公司挑选出一位优秀的总经理来管理自己的酒店，真可谓“大海捞针”般的困难。

业主与管理公司的关系，就像是两个人谈恋爱一样。

第一阶段：看上了继续，没对上眼作罢；

第二阶段：进入恋爱期相处，合适就继续下去，不合适就此为止；

第三阶段：谈婚论嫁，领证（合同），但分分钟钟也可能因为三观不同、分歧太多而分道扬镳，也有一路和睦、恩恩爱爱，相互扶持到老。