酒店加盟再“内卷”：实力对赌，适不适合跟？

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实力对赌，适不适合跟？

为酒店投资人纾困的政策正在一步步升级。

      疫情之初，不少酒管集团就纷纷向投资人提供各类帮扶、减免，以打消投资顾虑。最近几个月，陆续有投资人称，酒管集团已经开始针对投资经营开出对赌或是承诺条件。

      7月1日，华住集团承诺，对于今年新开门店，在2023年综合平均出租率在80%以下，则免收2023年全年2%的加盟管理费。

      不久前，德胧推出了粤起华南专项发展政策，还以高达85％的出租率对赌管理费。

      针对实际运营状况，向自身发起“挑战”，酒管公司们拼硬实力的时刻已经到来。那么，向投资人表明对赌诚意，是否值得酒管公司们去跟呢？

出租率对赌写到合同里

      最近，《酒管财经》在与一些酒店投资人沟通中发现，他们很看重酒店品牌开出的优惠、扶持政策。酒管公司给予的条件不再是简单的减免，而是提出“对赌”条件，在一定程度上打消了投资者的顾虑。

      华东的一名投资人提出，近些年受疫情的影响，很多酒管公司的加盟政策增加了很多优惠法码，比如说，前期筹建的各项费用适当减少，还有如达不到相应出租率或RevPAR，承诺退部分管理费用等。

      但是，这笔费用想拿到手并非易事，甚至加盟店本身需要“老天爷赏饭吃”——物业位置得十分优越。

      对于加盟对赌，逐渐有酒管集团开始发布相关政策。

      前不久，针对华南区域，德胧在双向奔赴计划基础上推出了粤起华南专项发展政策。

      业主投资人享受开业至2025年12月31日期间享受动态经营阶梯式减免管理费优惠政策，最高优惠是计划期间100%免收管理费。

      除管理费外，以上项目还能获得前期一次性费用（品牌申请费+技术服务费）100% 先交后返、免保证金的优惠政策，业主前期投入费用100%再投入于资源倾斜包+营销产量包，用于帮助业主扩大生意增量，更快更稳达到竞圈塔尖的突出优势，另外也可享受优秀店总等集团赋能。

      条件是：针对位于广深核心商圈，并于2025年12月31日前开业的曼居酒店、MORA、开元名庭、Ruby项目，另外，要符合“4好”：好城市、好商圈、好位置、好物业，满足这些条件都能获得返现。

      德胧集团相关负责人介绍，以高达85%的出租率对赌管理费，这无不体现德胧在华南的极大诚意及自身经营的底气。

      德胧相关政策提出后，市场反映如何？整体的加盟扩张速度是否有变化？

      德胧集团相关负责人告诉《酒管财经》，目前线索咨询量提高了很多，仅在9月21日当天就签约了8家酒店，现阶段双向奔赴计划已严格甄选出14个符合要求的项目，包括位于北京、天津、广州、深圳等核心城市核心商圈的旗舰项目。

      该负责人指出，粤起华南政策加快了德胧在华南的拓展步伐，南宁会展中心、深圳蛇口等项目开业在即，广州、深圳、南宁、崇左等地17个极具意向的项目签约在即。

      对于上述政策能否落地？该负责人称，德胧的双向奔赴政策是白纸黑字写到合同里的，以此来保障投资人的相关权益。由于政策推出不久，目前还没有新开门店相关运营数据。

      就此前德胧旗下酒店表现来看，今年高端度假酒店暑假出租率和平均房价的整体表现超去年同期，像杭州富春方外8月以来平均出租率超过80%。

      另外，14家开元名都度假酒店实现出租率与平均房价的双增长，客房收入环比提升超50%，整体表现已超越去年同期。

      余姚阳明观堂出租率实现翻一番，平均出租率增长65%。

      但就目前而言，德胧旗下酒店在华南开业酒店数量仅有一家，在《酒管财经》看来，本次重仓华南市场，也有区域分布力求均衡，以触达在华南的影响力之举。

      不仅是德胧集团，7月1日，华住也针对加盟扶持力度添了把柴。

      华住在门店出租率方面承诺：2022年年内签约以及开业的门店，若该店在2023年1-12月期间年平均综合平均出租率在80%以下，则免收该店2023年全年2%的加盟管理费。

      但从华住公布的半年报来看，今年一季度，华住集团国内的经济型酒店RevPAR为105元，较2021年同期下降8.5%；同酒店入住率为62.9%，同比下降8.6%。而中高档酒店的RevPAR为164元，较去年同期下降9.4%；同酒店入住率为56.8%，同比下降7.6%。

      华住第二季度的酒店入住率为64.6%，混合平均可出租客房收入为141元。

      整体来看，华住要想实现80%的出租率，投资者需要加把劲，并且祈祷外部疫情防控更加宽松一些。

      其实，对于酒管公司们来说，敢于承诺、对赌的背后是为投资人减负，降低投资人顾虑，提振市场信心；再者是对未来的市场前景依旧保持乐观，而承诺出租率是对自身运营、管理能力的自信。

      但是也有行业人士分析，对于头部酒管集团的华住来说，做出这个对赌也是因为2022年是其“千城万店”计划的关键年，截至2022年上半年来看，华住已开业门店数为8176家，下半年势必要做出利于投资人的姿态。

对赌的利与弊

      在酒店行业，酒管公司与投资加盟方对赌已有很多先例，以往一些初创、规模不大的酒管品牌为了快速和投资人达成加盟管理协议，会采取对赌协议，大体上会承诺出租率或RevPAR如不能履约，不收管理费，甚至是连续几年达不到约定指标，可以解除合同。

      如今，经营对赌再次被两家大型酒管集团推出，对于酒管集团和投资人都有哪些利弊？

      《酒管财经》智库高级研究员、酒店投资人周江涛认为，就对赌而言，好处是酒管公司的管理合同不再是霸王条款，它对加盟店的业绩、管理结果会有一定的承诺。

      不利的一面是，门店的扩张更加迅速，市场的供给量会大大增加，导致竞争更加激烈，甚至会出现一些恶性竞争。

      他指出，关于出租率、RevPAR的对赌设定，约定的数字很有学问，管理公司有大量数据做支撑，比如华住，目前有8000多家门店，它能够很好测算出来对赌数据的安全值。

      而对于普通投资人而言，相关数据不大容易获得，投资人只能靠自己的经验、预期去跟管理公司去商谈，而最终结果导向大概率还是以管理公司提供的数据为主。

      比如投资人认为对赌的出租率应该为80%，而管理公司认为只能设置到70%，双方折中一下定为75%，所以在数据方面，投资人依旧属于弱势。

      另外，上述行业人士也认为，对于对赌本身而言，占主动的还是酒管公司，因为酒管连锁毕竟是轻资产，并以收取管理费为主，如若对赌失败预期收益减少，其广告效应、市场占有率依然具备。

      《酒管财经》在此提醒诸位投资者，应该理性分析当地酒店市场供给以及消费能力，谨慎做出投资抉择。如果只是因为优惠而贸然投资，后续的工作可能会相对棘手。

运营才是关键点

      除了在出租率上做承诺，酒店加盟优惠或相应减免扶持，甚至是低息贷款等，似乎在行业艰难时刻已经成为一种标配。

      甚至大部分酒店集团采用的是一次性的减免或优惠措施，这毫无疑问可充当“速效救心丸”之效，但酒店原“体弱多病的体质”没有改变，而囊括生意拓展、营销支持、产品研发、团队打造等提升门店核心竞争力的酒店品牌，才能达成稳定经营的目标。

      酒店投资人更应该了解的是酒管企业在后端的运营、产品持续迭代，以及委派人才的智力、专业输出上。

总结

      酒管集团的加盟政策五花八门，但是千万不要被“免”字模糊了双眼。如何争取加盟利益最大化，是投资人需要考虑的。

      对赌也并非一无是处，在众多加盟优惠中，它至少是酒店品牌的一种态度、约定。

      正当酒店行业面上回暖，投资人依然谨慎之时，谁能够根据实力给出更多加盟保障，谁就能获得更多加盟投资的机会。