来源：李朝晖 HotelBrand酒店品牌榜 侵删

上次提出来说酒店收益70%来自设计。这个观念是有来头的，为什么这样说，大家想想，一个酒店投资源头是什么，我们选好地址后，首先想到的是要请一个专业的设计公司帮自已来设计定位？

而往往好多投资酒店的老板，不是这样想的，而是先找施工队伍，再与施工队伍谈的同时，边出图边准备进场的各种材料及工人，为的是节省昂贵的租金。还有的酒店老板，心中自有一套方案，于是随便找个画图的按自已的思路就开干了！！

当然，有的酒店投资者还是知道设计的重要性，找了一家设计公司或个人设计师开始设计，但如果不是专业的酒店设计公司或专业的酒店设计师来设计，如果不知道怎么控制成本，怎么快速回本的话，则会给酒店后续经营带来严重的影响及后果！！风险系数很高！！

那么，好的酒店设计要怎么做呢？

图片来源：锦囊泛娱酒店

1

从物业选址开始

好的酒店设计师应该是一位活的城市“导流仪”。

意思是指，好的酒店设计应参与到酒店选址中来，一并考查物业周边市场与消费层次，一并发现物业的优与劣！

这里有几个重要的工作要做——

第一，调查周边5公里以内，甚至更大范围，周边酒店档次，客房数，房价，配套设施等情况。

第二，选址的物业交通是否便利，停车位是否充足，（酒店设计规范）。

第三，选址的物业地价，租金，面积折算，大体上客房数大小合适，以此来大体上算出综合成本，比如，可作100间客房，但员工数，工资 物业电费等折算出一年开支成本。以上结合第一条，周边酒店房价，评估出我们选址物业酒店以后的房价。这样，一个大体上的产出回报比便可以估算出来。

下面我举例说明一下，比如在（地级市）城市一级地段，酒店面积3500平方，100间房，租金50W一年（只含客房+大堂租金），员工数三班倒大概20到30人，工资标准定在员工2000元/月，主管3000元/月，则总工资费用在50000元/月，初估水电费用为30000元/月。一年下来，总开支在146万左右。

调查周边酒店房价在160到260之间，则我们定在168元/晚的标准，按开房65%的比例来算，则一年总收入为398.58万。再减除一年的总开支，则一年总赚（纯）252.58万。再减除投资费利息等费用，保守估计能纯赚210万左右。

再反过来，我们可从2年回本的时间段，算出来大概酒店投资装修费用多少，我就不一一算了，当然，不同的城市，不同的地段，算法一样，但费用会大大不一样。掌握了这个方法，不怕定位不准，所以说选址是很有必要的。

这个工作，专业的酒店设计师必须要通晓选址的重要性，这样做的好处是，设计师评估物业风险系数，如果风险过大，设计师应很诚心的劝阻投资方放弃投资。

记得，13年，我去接江西新余一酒店设计，去后拿回酒店物业资料，并现场走访几天，回到公司，团队一并综合评估（已出初步客房布置草图稿，推敲客房可行性），最终劝投资方宋总另寻物业。这才是一个好的酒店设计师应有的职业操手品德！！

酒店选址很重要，这也是一个酒店后期快速赚钱的源头工作，马虎不得！！

图片来源：锦囊泛娱酒店

2

设计方向的定位

设计方向的定位是由很多因素决定的。

- 设计方向往哪个方向发展？

- 设计出来的作品怎么抓住目前90后，00后的消费观念？

- 设计方向发展中怎么做到保证设计工艺，又能做到材料能耗最省而又效果最好？

下面我从这三个提问方面提出我的看法和做法。

设计往哪个方向发展？

设计发展定位，即我们常说的酒店怎么定位，是做城市精品、度假商务或者民宿？是做四星、五星？等等，其实有些定位在选址时便定了，比如是做星级标准设计，还是什么档次的，余下的，再分析后定。

我拿到物业设计委托书后，我们团队会在一定的时间内，做出物业后续设计发展评估表，包括通过前期选址产生的市场数据，通过大体的房价定位，评估合理的房间数，合理的商业配套设施，以及配套设施可租可自营的风险分析。同时，针对现有物业客房土建数据，推敲客房平面方案(多稿)。

特别要提的一点，平面方案在整个酒店设计方向定位中是很重要的一环，卫生间与房间大小的切割点，黄金分割比例，决定整个客房的档次。不管是定城市精品还是度假商务都要服从这一分割原则。

下图为房型平面图，卫生间与房间大小的切割点决定了酒店档次与品味，大家可以通过下面二张平面图对比下，第二张卫生间普通设计手法，使得酒店就像个招待所一样。

初步的平面方案出来后，结合现有周边酒店市场与发现潜在的市场，围绕“怎么样做到在周边市场、未来市场中保持竞争优势”这个点出发。综合业主方、酒管方意见，结合整个酒店大体投资额度，再来定位精品或度假或商务类型。

因此，酒店的平面方案在这个环节尤为重要！目前，中国自有品牌的酒店业，也由新起发展到壮大阶段了，比如，亚朵，还有铂涛下面的一些酒店品牌等。

未来，将是中国酒店业走出国门的时代。那么，我们的酒店定位时，还必须结合酒店品牌中长期定位策约来定。这个是我要说的酒店定位方向之一。

设计出来的作品怎么抓住目前90后，00后的消费观念？

一个好的酒店设计方向怎么引领市场，怎么抓住目前90后 00后消费主流？这个也是设计阶段要考虑的一个方向。

现在的市场是一个体验式消费的市场。抓住了市场的主流群，经营中不赚钱都难。

那么，设计要怎么做呢？

房间类别设计，房型设计一定要符合90后，00后的水准。其实，就是人性化的设计，个性化的设计，注重差异化，我一直认为，酒店应是个社交型的场所，酒店设计走差异化的设计路线，不简单的把酒店定成住宿的场所，这应是酒店设计师思考的方向。

我在每个酒店设计中，无论体量大小，始终围绕这个点展开设计。差异化的设计才是抓住目前90后、00后消费主流的一个准心。

设投影房，增设共享房，增设机器人5G服务房等，走差异化设计路线，以求得90后，00后们体验式消费观。

设计方向发展中怎么做到保证设计工艺？

怎么做到保证设计工艺，又能做到材料能耗最省而又效果最好？这是设计具体展开的工作内容。

在设计过程中，我是不怎么去定风格的，比如说中式，现代等，我看重的是一种体验式的感观认知。整个酒店设计，工艺是体现酒店品质感，上档次的一个衡量标准。

因此，我所有的项目设计，包括施工落地，我都很注重工艺收口方面。

然而，好的工艺是与装修成本存在一定矛盾的。这就看设计师把握工艺与成本的能力，我公司软装部便是这项工作的具体落地部门，每个月会定期有厂商针对我设计的酒店工艺打样，比稿，核对成本，以便大量应用施工。

再次就是材料，材料不选最贵的，我们有很强大的一个选材平台，往往一个酒店设计委托书下来后，我们设计团队会在定酒店平面方案同时，有个初步的材料筛选、比样、打样的过程。

以保证选出来的材料最有质感，体验性最强，同时成本最省，并配合设计工艺。

能耗这块也是以后酒店运营中很大的一块成本支出，因此，我们在机电设计中，也会配合厂商在设备选型，热水回收，智能控制等方面具体在设计方案中具体设计落地。

图片来源：锦囊泛娱酒店

3

施工落地控制

好的设计方案出来后，施工图、材料样板等交付施工队时，酒店建设还只是做了一半的工作。

后期一半的工作，能否出品质，出效果，能否让酒店在运营中快速赚钱，这是很关键的一个环节。施工队伍的选择肯定重要，这次不说施工，我要说的是设计方案怎么样在施工过程中完美着地的问题。

作为一个酒店设计师，施工过程中经常下工地是常事。设计师应有全面掌控样板房工程的能力，这个是我的亲身经验。

业主方选好样板房施工单位后，一般打二到三间样板房，这时，我会组织业主方与施工单位，家具厂商等供应商开一个现场碰头会。

一是图纸的技术交底；二是摆明设计方的态度，对工艺的要求，材质的消防等级和色系以及质感的要求。

这个过程中，设计师的把控能力很重要，不仅要保证设计方案完满呈现，又要保证样板房装修成本做到可控。

拿到交钥匙工程所要控制好的最直接的成本数据，以便大面积铺开时，业主或酒店方能做到精准控制成本，合理把握投入产出比，为后期运营快速回本、快速赚钱打好基础，同时，也是检测后续大面积铺开时，你所用的施工队伍能力和各个供应商配合与报价情况。

在第三方面，我要说的是，施工落地的控制。

我有一套很完善的机制，我能从材料采购，软装设计与采购，设计方案落地成本数据控制，给到业主方或酒管方一个合理的控制，业主方只要在我的成本数据上让出合理的利润给到承包方，或直接给我们来施工落地，我们可一站式做到交钥匙工程。