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投资人杰克，自2014年毕业以后就在酒店行业从业。2015年时，与合伙人一起在杭州开了一家汉庭，周边客源稳定，也赶上了酒店投资的红利期，不到3年就收回了投资成本。

2023年，考虑到疫情放开后酒店行业迎来“曙光”，沈阳酒店连锁化率低，加上合伙人在当地也有充足的人脉、物业资源，杰克决定在沈阳投资酒店。本文的这家麗枫酒店，是杰克在沈阳投资酒店的一次初步尝试，他收购了该酒店20%的股份，由自己负责经营，目前看来，2年内能够收回投资的股份。

投资人说 | 第152期

投资人 | 杰克（化名）

酒店项目 |  沈阳某麗枫酒店

品牌所属集团 | 锦江酒店（中国区）

以下内容来自投资人自述：

#First

投资背景

2014年起，在家里人的安排之下，我开始在杭州的一家准五星级酒店上班，半年内，在收益管理、前台轮岗，因涉及到个人规划问题，2015年后我就离职了。

在酒店从业后，我意识到投资酒店是一个不错的生意，当时也正值经济型酒店的风口，且转塘附近有多个高校，不愁住客。

2015年时，我与几个发小一起在投资了一家汉庭酒店，旺季单日最高的RevPAR达600+元，单房运营成本在100元左右，因此3年不到就收回了投资成本。

2018年时，因为个人原因，加上有酒店投资人想盘下该酒店，于是我们就将这家汉庭酒店转手。

在这个酒店项目中，我赚到了自己人生中的“第一桶金”。

因为疫情的缘故，接下来几年我都没有投资酒店，直到2023年疫情放开，我在沈阳的一个合伙人叫我去考察。一圈考察下来，我发现沈阳连锁化率不高，投资一家口碑不错的品牌酒店有一定的机会。

2023年时，一次偶然的机会，我结识到一个投资人，他在沈阳市府广场对面投资有一家开业于2018年的麗枫酒店，但他人在长期在国外对于单店的管理弱化很多，刚好一起契机下达成合作；另外，酒店与品牌方签了10年合同，还余下近4年，将股份转让一部分，也可以提前将收益变现一部分。

2024年，在接洽了几次后，我收购了酒店20%的股份，并负责这家麗枫酒店的运营管理。

图片来源：锦囊泛娱酒店

01.

投测满意度：4.5分

酒店总投资额 I 2200万元

单房投资额 I 15万元

投资回报周期 I 3年

（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括加盟费、内部砌筑、装修、消防、物资、店招、一年的房租等全部费用）

酒店物业位于城市主干道，这条道路作为贯穿沈阳市区南北，是最忙碌的街路之一。物业毗邻沈阳CBD商圈，距离地铁站步行8分钟，交通便利，周边配套齐全。

物业周边一公里内，均为政府单位等，周边1公里内都没有酒店，不会因酒店增多而形成内卷，竞争不激烈，从地理位置来看还是很有优势的。

物业本身，是一幢建于上世纪末的临街大楼，由原先的投资人自持，共1万方，其中一层为大堂和早餐厅、茶室，2-3层为餐饮和会议室，4-12层为酒店客房。

在酒店投入方面，据原投资人介绍，酒店部分的总投资额为2200万元，共150间客房，单房面积在21-45平方米不等。

酒店筹开于2018年，原本的物业是毛坯形态的，因此涉及到了酒店砌筑，包括机电设备、一消二消均是自己做的，单房投资成本为15万元。

值得一提的是，因为酒店展示性好，且周边多政府单位和大型企业，协议客能够占到50%，在三年疫情期间，酒店的营收也得到了相应的保障。

即使叠加了疫情的影响，但因为酒店是投资人自持的，因此给到的租金较低，酒店在开业3年内就收回了投资成本。

图片来源：锦囊泛娱酒店

02.

筹开满意度：5分

因为我是近期才加入酒店的运营管理团队的，对于酒店筹开期间的事宜不是很了解。但是开业已达7年，从酒店现状来看，酒店筹建期间施工团队做的还是比较用心的，用的建材质量也不错，酒店开业多年来也没出现防水反臭方面的问题。

筹建期美中不足的点，就是一楼酒店大堂整体的设计品质稍微弱了一点；另外大堂的动线规划不够合理，因为大堂背后就是早餐厅，因此在早餐的时间点，进店出店的客人会闻到食物的味道，体感不是很舒适；另外，大堂面积仅有100多平方米，对于一家有150间客房的中端酒店而言，还是稍小了一些。

03.

经营满意度：4.5分

单房运营成本 I 110-120元（不含房租）

RevPAR I 300元左右（2024年月均）

店长满意度 I 满意

酒店开业于2018年，因此占据了得天独厚的位置，多年以来，生意都可圈可点。

据我了解，2023年的净利润为600多万，OCC93%，RevPAR300+元；即使在沈阳连锁酒店市场日益内卷的情况下，2024年OCC90%，RevPAR300元左右。

酒店的单房运营成本在110-120元（不含房租）之间。

目前看来，我觉得这家店唯一不太满意的地方是房价卖不上去，这也是由于酒店经营时间长达近7年，与周边新酒店相比装修风格略老旧过时，因此新客人大多不会选择入住，酒店卖价自然很难提升。

在硬件与软装暂时没办法得到提升的情况下，我接手酒店的经营管理后，着重在服务品质上进行了一系列的提升：

其一，加强前台员工的接待服务，从客人到店办理入住、制卡，到迎送客人退房，我都制定了标准化的流程；

其二，对客房阿姨进行针对性的培训，包括在客房、走廊上遇到客人礼貌打招呼，统一房间整理、卫生的标准等等；

其三，因为沈阳冬天天气十分干燥，为了让客人加强补水，加强客群维护，询问客人是否需要更多的矿泉水等；

其四，定期拜访老客户和企业客户，优先给这些人群升房，赠送他们双早。毕竟我们最大的客源是企业客户，占到了客源量的一半。

图片来源：锦囊泛娱酒店

04.

会员满意度:4分

集团会员占比 I 15%

会员复购率 I 高

目前来看，酒店的客源结构为：协议客50%，会员占比15%，OTA占比30%，还剩下零星散客。

值得一提的是，酒店的客户以附近政府单位、国企单位的协议客为主，协议价在250-350元不等，这也是我们酒店最大的优势，客源相对稳定。即使在疫情三年里，虽然酒店没有被征用为隔离酒店，但是因为离政府、国企单位近，作为市政府招待的酒店，领导出差、餐饮还是会较多选择我们酒店，经营业绩相对稳定。

05.

供应链满意度：4分

集采价格 I 有优势

产品质量 I 好

在供应链方面，我认为麗枫的耗品还是比较有标志性的，在价格和质量方面，也还可以。

在我看来，希望未来集团的采购平台能有一定的突破，比如麗枫相同的供应链产品已经使用了多年，对于住客而言，会有一定的疲惫性，可以尝试换一些更新的包装，让酒店住客有不一样的感觉与体验。

#Third

建议

对品牌方的建议：

麗枫酒店应该多加强新产品的升级迭代，在保留本身的品牌特色属性之外，降本增效，适当优化供应链的采购成本，做到投资成本的有效降低；另外，麗枫酒店近几年来品牌影响力有所下滑，应该提升创新能力及对品质的追求，才能提升品牌影响力与市场认可度。

对投资人的建议：

新投资人也可以像我一样，尝试收一些尾端能够赚钱的酒店项目，即使赚不到钱也没关系，当成是一个学习的心态，投资成本又少、比较稳定，肯定会有很大的收获。

毕竟对于加盟年限快到的老酒店而言，对于投资人来说，这种老店其实是出于一种“食之无味，弃之可惜”的状态，利润不会太高，在不想翻改的情况下，有投资人愿意接手一定的股份，负责酒店的运营管理，原先的投资人还是愿意的。

目前，酒店与品牌的加盟合同期仅剩3年，我也会着重在酒店软服务这一块做更多的提升，维持酒店的业绩。在3年加盟合同到期之后，我们预计会对酒店进行翻牌改造，毕竟物业占据了得天独厚的地理位置，另外酒店的客源群体也比较稳定。翻改之后，酒店的房价应该会有大幅度的提升。

就我个人而言，目前在沈阳黄河大街有一家全季在筹备中，预计于2025年暑假期间开业。出于对沈阳酒店市场的看好，后期我也会进驻中高端赛道，预计在沈阳一类商圈一类位置做一个卖价在600-800元左右的酒店。

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