来源：原创 杰彬 次方点评 侵删

2023年，西南地区投资人陈总在重庆大足石刻景区加盟了一家经济型酒店。在物业选址后，陈总对周边的市场环境、租金政策都很满意，品牌方在评估酒店时也给出了较高的评价。

然而，筹建期单房投资预算超标，酒店的总投资金额直线拉高。筹建后市场变化，酒店店长管理“不靠谱”，种种问题在投资后接踵而来。

截至目前，酒店开业已近一年，原来预计投资回报周期为3—4年，但根据目前数据，实际投资回报期已经变成7—8年。

以下内容来自陈总的自述：

01

低租金物业选址：

市场红利期短，竞争快速饱和

物业位于景区附近，筹建前周边品牌酒店稀缺，地理位置在当地属于中上。物业本身为毛坯房，总面积为3000平米，共有三层，共有74间房，每平方米租金为14元，前四年租金减半，也就是每平3.5元左右。起初我们判断这在当地市场算是相对较低的租金价格。

然而在后续的筹建过程中，我们发现当地的租金价格相对而言都很便宜，很多投资人也看重这点，纷纷投资起了酒店，这让当地市场迅速开始饱和起来。

同时，在品牌选择方面，我们没有选择此前合作过的品牌，而是与另外一家国内知名酒店集团旗下经济酒店产品合作。

一方面，我们认为该品牌在国内有着较高的影响力；另一方面，也是想通过集团的会员体系为酒店吸引流量。

图片来源：锦囊泛娱酒店

02

房型判断失误，

筹建预算超支

我本身是做成本控制出身，合作的酒店总包也是我们此前的合作伙伴。我们在酒店建设中对成本控制进行了高度关注，但在具体的筹建过程中，酒店的投资总额依旧超出了我们预算，酒店的投资总额从最开始的700万元左右上升至850万元左右。

首先是房型问题，由于对酒店房型的判断失误，使得我们在酒店房型调整过程中多进行了一些投入，将此前规划的部分房型做了调改。

其次是工程预算问题。品牌方在项目筹建过程中认为酒店单房造价最高在9.5万元左右，但在实际建设过程中，整体的单房造价已经达到了10.5万元左右。

图片来源：锦囊泛娱酒店

03

客源流量缺乏，

两任店长管理失位

而到了实际经营过程中，我们发现客源流量也没有达到我们的预期。

其一，旅游客源无法辐射。虽然酒店处在景区附近，但是景区距离重庆核心市区并不算远，绝大多数旅客来这里只玩不住，基本是当天来回，景区内的游客资源几乎无法辐射到酒店。

其二，虽然酒店旁边多为公共服务机构，拥有一定的商旅资源，但是酒店作为经济型酒店，没有会议室，难以承接大型会议等商务需求。在以上因素影响下，酒店实际客流量远远不及预期。

在酒店开业之前，品牌方给我们的测算显示酒店开业后RevPAR至少在180元左右。然而在实际运营中，180元这一预期的最低值却成为了我们目前所能达到的最好成绩。

实际上，这家酒店业绩远不及预期，除了外部因素外，酒店管理也存在大量问题，其中最突出便是店长问题。酒店开业仅一年，期间因为管理问题，前后已经更换了两位店长。

酒店的第一位店长，是由酒店品牌方从附近连锁酒店调来的，从管理年限上来看，算得上是经验丰富。然而在实际的经营过程中，这种“经验丰富”却成了贬义词。

在首任店长管理期间，对于员工的录用非常随意，很多员工都是直接从其他店里挖过来，仅用2天便将酒店员工招聘完毕。

然而这些员工的经验技能并不能与所在岗位相匹配，管理过程中，员工更是与管理人员经常出现矛盾。客房部的管理堪称灾难，客房主管虽然此前有着担任销售主管的经历，但对于客房部的管理基本上可以说是一无所知，时不时就会有客房部员工因为管理问题与他爆发冲突。

除了人员管理，首任店长在经营决策过程中几乎失位，面对市场行情变化，首任店长几乎不会适时调价，对于OTA的管理也几乎没有。

我们在这期间也数次与店长进行沟通交流，要求寻找在前期可以提升门店运营的办法，但他认为酒店爬坡期需要两年，即使现在调整也没有太大意义。

这种管理环境下，酒店前几个月的运营几乎是天天处在亏损状态。

最终，在2024年春节过后，经历了数月的亏损后，我们要求品牌方对店长进行调换。在我们亲自介入后发现，近90%的员工都不符合岗位要求。

第二任店长，同样来自于品牌方，是一位26岁的小姑娘。此前在集团内部其他酒店任职，属于刚刚调任店长。不过相较于第一任店长，她对于OTA的管理卓有成效，也能够及时准确地依据市场行情有针对性地进行调整。

然而在实际的管理方面，第二任店长的管理经验对于我们这家店而言不够成熟。于是在2024年6月份，酒店品牌方主动向我们提出了要对其进行调整更换，几经商定后，我们迎来了现在的第三任店长。

在经过此前的几次调整后，目前酒店运营终于是走上了正轨。2024年年终的运营数据表明，酒店业绩正在缓慢上升，与首任店长经营数据相比总体运营数据提升了将近20%。

图片来源：锦囊泛娱酒店

04

写在最后

虽然在酒店店长进行调整后，酒店总体运营数据有所上升，但相较于此前品牌方3—4年的预期投资回报周期，实际投资回报周期可能要在7—8年甚至更多。

在回顾这次投资时，陈总向次方点评直言，对于这次投资酒店的经历，很多事情有点想当然。不过最大的坑还是过于信任酒店品牌方预期目标，没有对实际情况进行估算。

在投资人陈总看来，该品牌在国内享有一定的知名度，自己和品牌虽然属于第一次合作，但所选择的旗下产品也是相对比较成熟的产品，应该不会出大的问题。然而在实际的投建运营过程中，问题不断。后来她与该品牌的其他投资人沟通时发现，原来这些问题此前就一直存在，如果能早点有获取到这些信息的渠道，也许就能少走很多弯路。

事实上，本期酒店投资人的问题，也是很多酒店投资人在投建过程中遇到的问题缩影。当下行情越发复杂，这要求酒店投资人在选址物业时不仅要考虑租金，还要深入调研市场饱和度和潜在竞争。

建议在选址前进行详细的市场调研，包括竞争对手分析、目标客源分析等，避免因市场饱和导致投资回报周期延长。

而在酒店筹建前，投资人更应精准规划房型，不仅仅只依赖酒店品牌方，更要通过实地调研合理规划，避免后期调改增加成本。同时，与品牌方签订合同时，要仔细明确工程预算和造价上限，避免预算超支。

店长是酒店运营的核心，建议在店长选拔时，不仅要考虑其管理经验，还要考察其应变能力和市场敏感度。

此外，在选择合作品牌时，不仅要考虑品牌的知名度，还要深入了解其运营模式和过往投资人反馈。建议在投资前与品牌方进行充分沟通，明确双方责任和义务，避免因品牌方预期与实际情况不符导致投资风险。

总之，酒店投资是一个系统工程，也是一个长期工程，需要投资人从选址、筹建、运营等各个环节进行精细化管理，只有这样才能尽量避免因决策失误导致投资回报周期延长。

免责声明：对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。文章仅是作者个人观点，不应作为投资依据。读者应详细了解所有相关投资风险，并请自行承担全部责任。 部分文章是网络作者投稿发布，版权归投稿作者所有。作者应对文章及图片的真实性及版权负责。一旦因此引发版权纠纷，权利人提出异议，将根据相关法律法规的规定，删除相应内容。侵权责任由投稿者自行承担，如由此造成损失，投稿者应承担赔偿责任。如对本文有任何异议，请联系我们135-3041-8755。

旗下是国内最大的酒店转让物业交易平台，注册用户超50万。平台致力于提供国内外酒店转让、酒店物业招租、酒店资产出售、酒店周边产品与服务信息等综合服务，平台坚守：自由交易，不收佣金的态度，打造真实有效的酒店交易平台，已是酒店行业必用平台之一。

（独立网站+微信小程序）

媒体矩阵